都市更新業務

 個案分享

華南銀行都市更新個案分享:世和大樓都市更新

在台北市中山區精華地段上,華南銀行成功協助「世和大樓」住戶進行自建都市更新案,已於98年10月15日上午10時正式舉行動土典禮,將讓老房子翻身變成新豪宅!

花了五年的時間,整合了61戶住戶,完成這件住戶自建都市更新案,多數住戶表示回想在93年6月被台北市政府工務局列為「紅單危樓」的身分後,市價每坪只有30萬元,遠低於附近每坪50萬元的中古大樓行情,本次進行自建都市更新案後,未來將成為每坪價格至少70萬元起跳的新宅。

華南銀行自96年7月即開始參與規畫,對位於長安東路二段及龍江路口這棟地上12層及地下一層共61戶的「世和大樓」,將更新完成為地上15層及地下3層共 75戶的住商大樓,每1戶都可以增值一倍以上,華南銀行僅收取信託費及利息,建經公司則收取服務費。

政府近年來積極推動都市更新,已列為愛台12建設的重點項目,而滿是半百屋齡老公寓的台北市區,正是需要積極推動更新的地區,華南銀行除配合政府政策主動出擊外,亦搶先掌握此一新崛起的商機,建立全方位都市更新業務專業金融服務,協助想辦理都市更新事業的原住戶,以安全、放心及迅速的方式完成都市更新,為都市更新單元土地注入新生命,也為辦理都市更新之所有權人創造最大價值。

 認識都市更新

較廣泛的都市更新定義,係指促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居民環境,增進公共利益,一般分為重建、整建或維護等3種處理方式,目前市場上所稱之都市更新案件,大部分均指重建案件,如華南銀行世和大樓重建案。

  1. 都市更新後可以改善居住環境,並提高生活環境與品質。
  2. 辦理都市更新可以向主管機關申請都市更新建築容積(率)獎勵【註】,提升房屋價值,使社區價值翻新。
  3. 都市更新參與者可以享受地價稅、房屋稅及土地增值稅等相關稅賦減免優惠。
  4. 都市更新採多數決機制,土地及合法建物所有權人及土地總面積、合法房屋總樓地板面積,超過一定比例同意即可實施。
【註】建築容積率簡稱容積率,意指基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比率,簡言之即建坪與地坪之比。

例如:

依臺北市土地使用分區管制規則,土地分區類別為住三之一,其容積率為300%,當建築基地為100坪,基地上可建築5層樓房時,每一樓的樓地板面積則為60坪,總樓地板面積為300坪之建築物。 華南銀行世和大樓都市更新案,經向主管機關申請容積獎勵同意核定28.44%,由原樓地板面積1,728坪,更新後樓地板面積增加為2,219坪,以更新後每坪新台幣70萬元估算,世和大樓都市更新,容積獎勵創造約新台幣3.44億元價值。

都市更新建築容積獎勵

都市更新參與者可享受之相關稅賦減免
項目 條件 內容
地價稅 更新期間無法使用者 免徵
更新期間仍可使用者 減徵50%
更新後2年
房屋稅 更新後2年 減徵50%
土地增值稅 實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者 免徵
實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者
以權利變換取得之土地及建築物,於第1次移轉時 減徵40%
不願參加權利變換而領取現金補償者
契稅 實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者 免徵
以權利變換取得之土地及建築物,於第1次移轉時 減徵40%

一般都市更新的實施方式,主要分為:

  1. 由原住戶成立都市更新會,委託建築經理公司協助辦理。
  2. 由建設公司(土地開發商)主導辦理都市更新,採協議合建或權利變換方式辦理。
項目 住戶成立都市更新會 建設公司(土地開發商)主導
效益 更新效益歸全體住戶所有 建設公司(土地開發商)分得一定利潤,住戶依約定分回固定比例的房地
資金 住戶負責尋求銀行提供融資,專款專用,公開透明 建設公司(土地開發商)依財務狀況,住戶通常無需負責籌措資金
營建 住戶有決策及監督權利,並委託專業機構進行營建進度及品質查核監控 由建設公司執行
1

更新團體籌組發起

由土地及合法建築物所有權人7人以上籌組發起,訂定更新團體名稱

2

申請核准籌組

一般情形

  1. 申請書
  2. 發起人名冊
  3. 章程草案
  4. 發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本
  5. 經主管機關核准之事業概要

特殊情形

(達更新條例第22條同意比例者,得免附事業概要者) 除一般情形1-4項外,尚需都市更新團體之設立籌組同意書

3

召開更新會成立大會

4

檢具文件申請立案核准

5

都市更新事業之實施

6

解散及清算

適用都市更新條例 更新類型 須同意人數比例 須同意面積比例
土地 合法建物 土地 合法建物
22條:採權利變換方式更新 自行劃定 2/3 3/4
政府劃定 3/5 2/3
迅行劃定 1/2 1/2
25條 協議合建 100% 100%
25條之1 合建權變 80% 80%
  • 更新期間較長,房地產權交付信託可利用信託財產獨立特性,避免部分地主若發生債務問題,致使土地遭查封,影響更新作業之執行。
  • 都更相關資金交付信託,由信託銀行控管信託專戶資金,專款專用於該都更案,財務透明度提高,資金不挪用他案。
  • 搭配專業建築經理公司實施營建工程管理,查核營造廠商請款是否符合工程進度,避免工程資金濫用。

 都市更新團隊專業服務

華南銀行歷史悠久,在地深耕,秉持信賴、熱誠及創新的理念,提供各項優質服務,在辦理都市更新業務服務方面,提供客戶都市更新重建費用融資、更新前現有房貸轉貸、重建後分戶貸款、信託管理、營建管理、營建工程保險及聯合貸款籌足鉅額資金等全方位金融服務。

  • 專責「都市更新業務推展小組」
    跨單位專業團隊服務,迅速回應客戶需求
  • 豐富之信託及管理經驗
    辦理都市更新資金與房地信託服務,並保障資金專款專用
  • 廣大及綿密之通路服務據點
    華南銀行擁有186分行,構成最綿密的客戶服務網,提供在地優質服務
  • 搭配長期經營都市更新業務之中華建築經理公司
    專業都市更新事業流程規劃及諮詢
總行信託部
  1. 土地信託
  2. 資金信託
  3. 帳戶管理
  4. 信託條件擬定
  5. 信託契約成立
分行
  1. 客戶關係維護
  2. 文件徵取
  3. 都更案件申請
  4. 資金撥貸作業
  5. 分戶房貸辦理
  6. 其他金融服務
中華建經公司
  1. 都市更新重建規劃
    • 更新單元劃定
    • 更新事業概要
    • 更新事業計畫及權利變更計畫
    • 更新事業成果報核
  2. 都市更新重建全案管理
    • 重建資金貸款辦理
    • 重建工程營建管理
    • 全案業務及產權管理

 與我聯絡

融資相關業務

請撥(02)2371-3111,分機1709、1130

信託相關業務

請撥(02)2371-3111,分機3102

建經相關業務

請撥(02)2758-8688,分機19、21