個案分享
華南銀行都市更新個案分享:世和大樓都市更新
在台北市中山區精華地段上,華南銀行成功協助「世和大樓」住戶進行自建都市更新案,已於98年10月15日上午10時正式舉行動土典禮,將讓老房子翻身變成新豪宅!
花了五年的時間,整合了61戶住戶,完成這件住戶自建都市更新案,多數住戶表示回想在93年6月被台北市政府工務局列為「紅單危樓」的身分後,市價每坪只有30萬元,遠低於附近每坪50萬元的中古大樓行情,本次進行自建都市更新案後,未來將成為每坪價格至少70萬元起跳的新宅。
華南銀行自96年7月即開始參與規畫,對位於長安東路二段及龍江路口這棟地上12層及地下一層共61戶的「世和大樓」,將更新完成為地上15層及地下3層共 75戶的住商大樓,每1戶都可以增值一倍以上,華南銀行僅收取信託費及利息,建經公司則收取服務費。
政府近年來積極推動都市更新,已列為愛台12建設的重點項目,而滿是半百屋齡老公寓的台北市區,正是需要積極推動更新的地區,華南銀行除配合政府政策主動出擊外,亦搶先掌握此一新崛起的商機,建立全方位都市更新業務專業金融服務,協助想辦理都市更新事業的原住戶,以安全、放心及迅速的方式完成都市更新,為都市更新單元土地注入新生命,也為辦理都市更新之所有權人創造最大價值。
認識都市更新
較廣泛的都市更新定義,係指促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居民環境,增進公共利益,一般分為重建、整建或維護等3種處理方式,目前市場上所稱之都市更新案件,大部分均指重建案件,如華南銀行世和大樓重建案。
一般都市更新的實施方式,主要分為:
- 由原住戶成立都市更新會,委託建築經理公司協助辦理。
- 由建設公司(土地開發商)主導辦理都市更新,採協議合建或權利變換方式辦理。
更新團體籌組發起
由土地及合法建築物所有權人7人以上籌組發起,訂定更新團體名稱
申請核准籌組
一般情形
- 申請書
- 發起人名冊
- 章程草案
- 發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本
- 經主管機關核准之事業概要
特殊情形
(達更新條例第22條同意比例者,得免附事業概要者) 除一般情形1-4項外,尚需都市更新團體之設立籌組同意書
召開更新會成立大會
檢具文件申請立案核准
都市更新事業之實施
解散及清算
- 更新期間較長,房地產權交付信託可利用信託財產獨立特性,避免部分地主若發生債務問題,致使土地遭查封,影響更新作業之執行。
- 都更相關資金交付信託,由信託銀行控管信託專戶資金,專款專用於該都更案,財務透明度提高,資金不挪用他案。
- 搭配專業建築經理公司實施營建工程管理,查核營造廠商請款是否符合工程進度,避免工程資金濫用。
認識危老重建
建築物因自然災害(如地震等)或隨屋齡增加建築物強度老化,而存在耐震力不足等問題,政府為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全及生活品質,於106年05月10日訂定『都市危險及老舊建築物加速重建條例』(下稱:危老條例),只要符合危老條例適用對象,皆可向政府申請辦理危老重建業務。
申請期限自106年05月10日起至116年05月31日止,共10年。
重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人100%同意。
適用危老條例申請重建之建築物,為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關(文化局)指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物,且符合下列條件:
- 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡30年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置升降設備者。
請至內政部營建署網站危老重建專區內查詢,如:台北市土木技師公會、社團法人台灣建築中心及高雄市土木技師公會等全國各地評估機構。
於危老條例施行起5年內申請重建者,可於重建期間免徵地價稅,重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年;若重建後未移轉所有權者(所有權人為自然人),房屋稅減半徵收得延長,最長可延長10年(合計12年)。
- 可利用整合階段產權信託,穩定重建住戶之產權,提高住戶參與率。
- 不動產產權交付信託可利用信託財產獨立特性,避免部分地主若發生債務或繼承狀況,致使土地遭查封或繼承人不同意等問題,影響重建進度。
- 相關建築資金交付信託,由信託銀行控管信託專戶資金,專款專用,財務透明度提高,資金不挪用他案。
- 搭配專業建築經理公司實施營建工程管理,查核營造廠商請款是否符合工程進度,避免工程資金濫用。
都更危老華南隊專業服務
華南銀行歷史悠久,在地深耕,秉持信賴、熱誠及創新的理念,提供各項優質服務,在辦理都市更新及危老重建業務服務方面,提供客戶都市更新及危老重建業務重建費用融資、更新前現有房貸轉貸、重建後分戶貸款、信託管理、營建管理、營建工程保險及聯合貸款籌足鉅額資金等全方位金融服務。
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